Výpověď z nájmu bytu: jedna chybějící informace může znamenat absolutní neplatnost
Výpověď z nájmu bytu je pro obě strany citlivá situace. Nájemce řeší bydlení, pronajímatel často řeší, jak rychle a správně ukončit problematický nájem. Právě proto je důležité vědět, že i když existuje důvod k výpovědi, výpověď musí splnit všechny zákonné náležitosti.
Podle Nejvyššího soudu musí výpověď pronajímatele obsahovat poučení nejen o tom, že se nájemce může bránit u soudu, ale i o lhůtě, do kdy tak musí učinit. Při absenci řádného poučení je výpověď neplatná.
Náležitosti výpovědi
Zákonnou náležitostí výpovědi z nájmu bytu není pouze poučení nájemce. Výpověď musí být písemná a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla. Ne vždy však výpovědní doba běží, neboť zákon pamatuje i na situace, kdy je možné dát výpověď bez výpovědní doby.
Pronajímatel zpravidla musí ve výpovědi uvést také výpovědní důvod. Pokud pronajímatel dává výpověď z důvodu zvlášť závažného porušení nájemcových povinností, musí ve výpovědi uvést, v čem toto porušení spatřuje. Pokud toto pronajímatel ve výpovědi neuvede nebo nevyzve li před doručením výpovědi nájemce k odstranění závadného chování či protiprávního stavu, k výpovědi se nepřihlíží.
Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2029/2023 ze dne 15. 4. 2024
Nejvyšší soud ve svém rozsudku sp. zn. 26 Cdo 2029/2023 ze dne 15. 4. 2024 zdůraznil, že součástí výpovědi je poučení nájemce o právu navrhnout soudní přezkum oprávněnosti výpovědi, a zároveň poučení o lhůtě, v níž je třeba žalobu podat. Pokud poučení chybí nebo je neúplné, je výpověď absolutně neplatná.
Pro nájemce: co dělat, když Vám přišla výpověď
Než začnete řešit stěhování, vyplatí se zkontrolovat výpověď „formálně“ a včas zvolit další postup:
Ověřte, zda výpověď obsahuje výpovědní důvod a zda se jedná o důvod zákonný.
Zkontrolujte poučení ve výpovědi: musí obsahovat nejen informaci o právu obrátit se na soud, ale i informaci o lhůtě k podání žaloby.
Uchovejte si vše k doručení. V praxi je klíčové, kdy Vám výpověď došla – od toho se odvíjí výpovědní doba nebo lhůta k uplatnění obrany u soudu.
Komunikujte písemně a shromážděte podklady (nájemní smlouva, výpověď, komunikace, případné výzvy, fotografie apod.).
Návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi se podává ve dvouměsíční lhůtě a jde o lhůtu, jejíž zmeškání nelze prominout. Vždy je proto vhodné jednat rychle.
Pro pronajímatele: jak dát výpověď správně, aby „nespadla“ na formalitě
Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2029/2023 je varováním, že i při existenci výpovědního důvodu může špatně sepsaná výpověď skončit jako neplatná.
Výpověď musí být písemná a musí být nájemci prokazatelně doručena.
Uveďte výpovědní důvod jasně a srozumitelně, pokud zákon vyžaduje, aby byl ve výpovědi uveden.
Poučení musí být kompletní: nestačí obecně uvést, že nájemce má právo obrátit se na soud – je nutné uvést i lhůtu k podání žaloby.
Nepoužívejte neověřené vzory. Nájemní situace se liší a chyby ve formě či poučení bývají zbytečně drahé.
Jak Vám mohu pomoci
Ve své advokátní praxi poskytuji klientům právní služby s důrazem na srozumitelnou komunikaci, individuální posouzení a praktické řešení situace. V oblasti občanského práva se věnuji mimo jiné sporům z nájemních vztahů a zastupování v soudních řízeních.
Typicky pomohu s:
posouzením výpovědi z nájmu a návrhem dalšího postupu,
přípravou výzvy, dohod, samotné výpovědi a dalších dokumentů souvisejících s ukončením nájmu,
zastupováním při jednání s protistranou a v soudním řízení.
Potřebujete posoudit doručenou výpověď nebo připravit ukončení nájemního vztahu? Ozvěte se mi a probereme nejvhodnější postup ve Vaší věci.